Chị A tới Công ty Luật có vấn đề cần được công ty giải đáp như sau:
Tôi có thuê một căn nhà để ở. Giấy tờ thuê nhà được viết tay và không có công chứng, chứng thực. Tôi có thỏa về thời hạn thuê là 5 năm, tiền thuê nhà sẽ được trả theo từng quý (3 tháng) và một số điều khoản khác cũng được hai bên đồng ý. Tuy nhiên, sau hơn 3 năm, bên cho thuê nhà muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà với lý do “văn bản viết tay không có công chứng, chứng thực không có hiệu lực pháp luật” cùng với một số lý do khác để gây khó dễ nhằm chấm dứt hợp đồng sớm hơn. Tôi xin hỏi: hợp đồng thuê nhà đó có hiệu lực pháp luật hay không? Bên cho thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không?
Qua nội dung và yêu cầu của chị, Công ty Luật chúng tôi xin trả lời vấn đề này như sau:
Trước hết, có thể xác định đây là một hợp đồng thuê tài sản. Căn cứ Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản:
“ Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan”
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền. Trong trường hợp này thì đây là hợp đồng về thuê nhà ở giữa chị và người cho thuê nhà.
Xét về tính hiệu lực, hợp pháp của hợp đồng cho thuê giữa 2 bên, Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023 có quy định về các nội dung như sau:
“Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
- Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
- Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
- Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
- Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.”
Theo như những nội dung được quy định tại Điều luật trên thì hoàn toàn không có quy định về việc phải có công chứng, chứng thực đối với hợp đông thuê nhà. Do vậy việc hợp đồng thuê nhà là giấy viết tay, không có công chứng, chứng thực vẫn có hiệu lực pháp luật khi có đủ những nội dung nêu trên.
Về vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng, do đây là hợp đồng thuê tài sản, nên căn cứ theo quy định tại Điều 480 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:
“ Điều 480. Nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích
- Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận.
- Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”
Và căn cứ Điều 481 Bộ luật Dân sự 2015:
“ Điều 481. Trả tiền thuê
- Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.
- Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”
Bên cho thuê tài sản có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng hoặc bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp đối với thỏa thuận trả tiền thuê theo kỳ.
Tiếp đó, về thời hạn thuê, Điều 474 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Điều 473.Thời hạn thuê
- Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.
- Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.”
Trong trường hợp nêu trên, hợp đồng thuê nhà được ký với thời hạn lên đến 5 năm tuy nhiên mới thực hiện được hơn 3 năm hợp đồng mà bên thuê nhà đã gây khó dễ và muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê.
Căn cứ theo Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở:
“Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
- Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
- Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;
b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này.
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”
Từ những căn cứ trên, trừ trường hợp bên thuê nhà làm trái với những điều khoản đã ký trong hợp đồng thuê nhà, nếu không thì bên cho thuê không thể đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê cho đến ngày đã ký trong hợp đồng.
Trên đây là ý kiến tư vấn của Công ty Luật chúng tôi, nếu chị vẫn còn câu hỏi thắc mắc và muốn biết thêm chi tiết vui lòng liên hệ với Công ty Luật chúng tôi để được giải đáp thắc mắc và hỗ trợ nhanh nhất.
