Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi có vấn đề cần tư vấn như sau: Gia đình tôi đang có nhu cầu muốn mua một căn hộ chung cư mini tại Cầu Giấy. Tuy nhiên, tôi muốn hỏi rằng liệu khi tôi mua căn chung cư mini này thì tôi có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với căn chung cư mini này không? Xin cảm ơn.
Tư vấn: Chào anh, về vấn đề anh quan tâm, công ty chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn như sau:
Hiện nay, trong Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 chưa có quy định cụ thể về chung cư mini, mà chỉ có quy định về nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ. Theo quy định tại Khoản 1, Điều 41 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, quy định như sau:
“Nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, được thiết kế, xây dựng với mục đích để bán, cho thuê mua hoặc kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê.”
Về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với chung cư mini, Khoản 2, Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định:
“Căn hộ quy định tại Khoản 1 điều này được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này và pháp luật về kinh doanh bất động sản.”
Điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận
Theo quy định này, anh vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi mua chung cư mini. Tuy nhiên, để đảm bảo được cấp giấy tờ này, căn hộ chung cư mini phải đáp ứng một số điều kiện chặt chẽ, bao gồm:
- Yêu cầu về chủ đầu tư
Theo Khoản 1, Điều 57 Luật Nhà ở 2023 và các văn bản liên quan, các cá nhân muốn xây dựng chung cư mini phải:
- Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định pháp luật.
- Được công nhận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
- Nhà ở phải có từ 02 tầng trở lên, với thiết kế căn hộ độc lập ở mỗi tầng để bán hoặc cho thuê mua.
- Trường hợp có quy mô từ 20 căn hộ trở lên, phải tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật về xây dựng, quản lý và vận hành.
- Yêu cầu về phép xây dựng và hồ sơ thiết kế
Theo Điều 4, Thông tư 05/2024/TT-BXD, việc xây dựng chung cư mini cần đáp ứng các yêu cầu về pháp lý và kỹ thuật như sau:
- Phải có Giấy phép xây dựng hợp lệ kèm theo hồ sơ thiết kế chi tiết. Hồ sơ thiết kế cần thể hiện rõ:
- Tổng số căn hộ trong tòa nhà.
- Số lượng căn hộ tại mỗi tầng.
- Diện tích sử dụng của từng căn hộ.
- Khu vực để xe và diện tích sử dụng chung của từng tầng.
- Trường hợp thuộc diện miễn Giấy phép xây dựng, cá nhân phải gửi văn bản thông báo đến UBND cấp xã nơi có nhà ở, nêu rõ các thông tin tương tự như trên.
- Việc xây dựng phải thực hiện đúng theo Giấy phép xây dựng hoặc văn bản thông báo đã gửi UBND cấp xã.
- Yêu cầu về an toàn và hạ tầng
Ngoài các điều kiện pháp lý, chung cư mini phải đáp ứng các tiêu chuẩn an toàn và hạ tầng theo quy định, bao gồm:
- Phòng cháy, chữa cháy: Đảm bảo đáp ứng đầy đủ quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và an toàn cháy nổ đối với nhà ở nhiều tầng.
- Hạ tầng giao thông: Đáp ứng yêu cầu về đường giao thông để đảm bảo phương tiện chữa cháy có thể tiếp cận khi cần thiết. Các quy định cụ thể do UBND tỉnh hoặc thành phố quy định.
- Quy chuẩn xây dựng: Tuân thủ quy chuẩn QCVN 04:2021/BXD ban hành kèm Thông tư 03/2021/TT-BXD, trong đó quy định diện tích tối thiểu của mỗi căn hộ chung cư là 25m², bao gồm ít nhất một phòng ở và một khu vệ sinh.
- Rủi ro khi không đáp ứng điều kiện
Nếu chủ đầu tư không đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ gặp khó khăn. Điều này có thể gây ra các hệ lụy như:
- Người mua không thể chuyển nhượng căn hộ hợp pháp.
- Không thể thế chấp căn hộ để vay vốn.
- Khó khăn trong việc thực hiện các quyền lợi hợp pháp liên quan đến tài sản.
- Lưu ý:
Để đảm bảo quyền lợi của mình, anh nên cân nhắc kỹ trước khi quyết định mua chung cư mini. Một số gợi ý để giảm thiểu rủi ro bao gồm:
- Kiểm tra pháp lý của dự án: Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ pháp lý liên quan, bao gồm Giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế, và các giấy tờ chứng minh đáp ứng điều kiện về phòng cháy, chữa cháy.
- Chọn chủ đầu tư uy tín: Lựa chọn các dự án do chủ đầu tư có danh tiếng và kinh nghiệm thực hiện.
- Tìm hiểu kỹ hợp đồng mua bán: Đảm bảo các điều khoản trong hợp đồng bảo vệ quyền lợi của người mua.
Việc mua chung cư mini có thể là một lựa chọn hợp lý nếu dự án đáp ứng đầy đủ các quy định pháp luật. Tuy nhiên, để tránh rủi ro, anh nên tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý và lựa chọn các dự án uy tín.
Nếu cần thêm hỗ trợ pháp lý, anh vui lòng liên hệ trực tiếp với công ty chúng tôi để được tư vấn chi tiết hơn. Xin cảm ơn!
