Anh Đặng L đến công ty Luật chúng tôi trình bày và có câu hỏi như sau: “Tôi có sở hữu hợp pháp một ngôi nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội nhưng không sử dụng đến, nay tôi có ý định cho thuê để có thêm thu nhập hàng tháng. Liệu rằng tôi cho thuê thì có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hay không? Nếu tôi muốn cho thuê thì nội dung hợp đồng thuê nhà sẽ gồm những nội dung nào? ”
Qua câu hỏi của anh L, Công ty Luật chúng tôi xin trả lời vấn đề này như sau:
CÂU HỎI THỨ 1: Liệu rằng tôi cho thuê thì có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hay không?
Căn cứ khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:
“Điều 9. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.
Trường hợp tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều này.
[…]- Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 của Luật này.
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản), phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật này….”
Như vậy, tổ chức, cá nhân khi cho thuê nhà phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản. Trừ các trường hợp:
- Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định.
Vì anh L là cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ nên anh L không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải tiến hành đăng ký giấy phép hộ kinh doanh cá thể và kê khai thuế theo đúng quy định của pháp luật.
– Điều kiện đăng ký KDNT
Khi KDNT, hộ dân phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Người đứng đầu cơ sở KD là công dân Việt Nam đủ 18 tuổi, có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
- Bảo đảm các điều kiện về phòng cháy, chữa cháy (PCCC): Đối với nhà chung cư, nhà tập thể, nhà ở ký túc xá, nhà nghỉ, nhà trọ, nhà ở hỗn hợp cao từ 7 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 5.000m3 trở lên thì phải thẩm duyệt thiết kế theo quy định PCCC. Đối với nhà trọ có quy mô nhỏ hơn chỉ khuyến khích chấp hành PCCC, trang bị đầy đủ thiết bị PCCC để bảo đảm an toàn trong quá trình hoạt động KD.
– Thủ tục đăng ký KDNT đối với hộ KD cá thể:
Bước 1: Soạn thảo hồ sơ, gồm:
- Giấy đề nghị đăng ký hộ kinh doanh (HKD);
- Giấy tờ pháp lý của cá nhân là chủ HKD hoặc của các thành viên hộ gia đình đăng ký HKD;
- Bản sao biên bản họp thành viên hộ gia đình về việc thành lập HKD trong trường hợp các thành viên hộ gia đình đăng ký HKD;
- Bản sao văn bản ủy quyền của thành viên hộ gia đình cho 1 thành viên làm chủ HKD đối với trường hợp các thành viên hộ gia đình đăng ký HKD.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ tại Phòng ĐKKD cấp quận, huyện nơi đặt trụ sở HKD.
Bước 3: Nhận kết quả
Hồ sơ thường được giải quyết từ 3 – 5 ngày. Trường hợp cần sửa đổi, bổ sung, cơ quan có thẩm quyền sẽ ra thông báo bằng văn bản.
CÂU HỎI THỨ 2: Nếu tôi muốn cho thuê thì nội dung hợp đồng thuê nhà sẽ gồm những nội dung nào?
Theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng cho thuê nhà do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
- Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;
- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;
- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên.
- Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;
- Cam kết của các bên;
- Thỏa thuận khác;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Trên đây là ý kiến tư vấn của công ty chúng tôi, nếu có thắc mắc gì về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất vui lòng liên hệ với công ty chúng tôi để được giải đáp thắc mắc và hỗ trợ nhanh nhất.
